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產(chǎn)品簡介

一方面，抵押登記的作用是為了交易安全,。設(shè)立抵押權(quán)的本身是為了保障主債權(quán)的安全,，經(jīng)過登記這一法定程序，能起到對抵押物是否有瑕疵的把關(guān)作用,，有利于抵押權(quán)人的保護,。另一方面，我國現(xiàn)行的法律規(guī)定抵押登記是法定要式行為,，抵押權(quán)是一種在抵押物上所設(shè)定的他項權(quán)利,，履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關(guān)系成立的必要條件,。

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人以土地使用權(quán),、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木,、航空器,、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,，抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的,，可以自愿辦理抵押物登記,，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,，不得對抗第三人,。

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū),、縣房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記,。

房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設(shè)定登記,；二是權(quán)利內(nèi)容變更時的變更登記,；三是權(quán)利消除時的注銷登記。

根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法第41條的規(guī)定,，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,，抵押合同自登記之日起生效。

房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記,、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記,。

(1)房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力,，否則即使簽訂了抵押合同,，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔(dān)保作用,。所以房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)在簽訂抵押合同后即申請房地產(chǎn)抵押登記,，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項權(quán)證》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定,，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記,。

(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記,。在抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)因受償,、抵銷、免除等原因而消滅之后,，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)及時地向房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請注銷登記,。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上消滅,。

(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記,。債務(wù)人到期不能償還全部債務(wù)，抵押權(quán)人即可根據(jù)公證機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行,，拍賣抵押的房地產(chǎn),。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更,，新的房地產(chǎn)權(quán)利人和抵押人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請過戶登記,。

2受理單位

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時設(shè)立,。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效,。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán),。鑒于我國各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大,、有多種管理模式,，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其登記機關(guān)由縣級以上人民政府規(guī)定,。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項權(quán)利——擔(dān)保物權(quán)，即限制物權(quán),，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,、出租等處分,，以避免擔(dān)保懸空，所以登記機關(guān)只能從不動產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機關(guān)中指定,，不能委托其他部門,。《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序,，即先申請房產(chǎn)變更登記,，憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請土地使用權(quán)變更登記,。為了簡化程序,，方便當(dāng)事人申辦,，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定,，以房,、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關(guān),；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的,，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。

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3登記材料

根據(jù)《房屋登記辦法》,，申請抵押權(quán)登記,，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(1)登記申請書；

(2)申請人的身份證明,；

(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書,；

(4)抵押合同；

(5)主債權(quán)合同,；

(6)其他必要材料,。

登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件,；抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符,，查對權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎?。對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記記入登記簿并頒發(fā)他項權(quán)利證書,。

4登記程序

房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：

1．抵押登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交下列文件：

(1)房地產(chǎn)抵押登記申請書,；

(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明,；

(3)抵押合同；

(4)《國有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》,；

(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料,；

(7)登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件,。

2．受理申請

審查申請人所提交的文件是否真實、齊備,，申請文件不符合規(guī)定的,，不予受理；申請文件符合規(guī)定的,，則予受理,，給該申請編號并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號,。

3．審核

(1)登記機關(guān)從房地產(chǎn)登記冊查明申請轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況,，如有下列情形之一的，駁回轉(zhuǎn)移登記申請：

A．權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房,、微利房,，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關(guān)部門同意的,；

B．根據(jù)城市規(guī)劃,，政府決定收回土地使用權(quán)的；

C．司法機關(guān),、行政機關(guān)依法裁定,，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

D．共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

E．權(quán)屬有爭議的；

F．法律,、法規(guī)或市,、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

駁回登記申請,，應(yīng)自受理申請之日起在規(guī)定時間內(nèi)書面通知申請人,。

(2)從房地產(chǎn)登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，審查下列文件是否真實,、齊全和有效：

A．身份證明,；

B．《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書；

C．抵押登記申請書是否按要求填寫,；

D．抵押合同書是否符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,。

經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記,，并通知抵押當(dāng)事人。

4．登記

(1)對核準(zhǔn)抵押登記的,，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章,，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應(yīng)包括抵押人,，抵押權(quán)人,，抵押物名稱、面積,、價值,、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。

(2)預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)在買賣合同書上加蓋抵押專用章,。

5．收費發(fā)證

(1)登記費的收取標(biāo)準(zhǔn)按國家或地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時間內(nèi)退回抵押當(dāng)事人(由抵押當(dāng)事人憑回執(zhí)、身份證明及交費憑證領(lǐng)取),。

6．立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案,。

5變更

行政主管部門

1，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門(建沒部)：負(fù)責(zé)歸門管理全國的城巾房地產(chǎn)：抵押管理工作,；

2．省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(建設(shè)廳)：主管本行政區(qū)域內(nèi)的城巾房地產(chǎn)抵押管理工作；

3,，市,、(區(qū))縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(市國土房管局或(區(qū))縣國土房管局)負(fù)責(zé)管理本轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

相關(guān)主體

1．抵押人,，指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織,；

2．抵押權(quán)人,，指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織,。

基本工作流程

1．抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的,，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之門起30日內(nèi)，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件,，到原登記行政主管部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記,。

2．房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人發(fā)生變更即合同主體變更的，當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi),，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記,；

3．抵押當(dāng)事人雙方對抵押合同內(nèi)容進(jìn)行變更的，應(yīng)自變更之日起15日內(nèi)到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù),。

4．抵押房地產(chǎn)被處分后,。原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi)，到原登記行政主管部門辦理注銷登記,。

5．已辦理抵押登記的房地產(chǎn),，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù),。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此,，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù),。

申報文件

抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時應(yīng)提交以下各項文件、資料：

1．抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項權(quán)利執(zhí)照；

2．抵押權(quán)入和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明,；

3．原抵押合同,；

4．債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

5．市國土房管局規(guī)定的其他文件,。

補充說明

1．《他項權(quán)利執(zhí)照》遺失,，抵押權(quán)人應(yīng)向登記行政主管部門書面報失，并在有關(guān)報紙上聲明作廢,，登記行政主管部門于登報聲明30日后,，補發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

2．抵押權(quán)人辦理抵押登記,，取得《他項權(quán)利執(zhí)照》后,，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權(quán)證。

6常見問題

《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實施以來,，對房地產(chǎn)登記實務(wù)具有非常強的指導(dǎo)作用,。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實踐中產(chǎn)生了許多新問題。

一,、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記

抵押作為擔(dān)保的一種方式,，由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用，成為目前我國最普遍,、最活躍的一種融資方式,。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分？我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分,。

抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請,，登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。

抵押權(quán)的變更登記,，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體（抵押人,、抵押權(quán)人、抵押物）不發(fā)生改變,，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化（例如抵押權(quán)人的名稱,、地址，抵押物的地址,、面積發(fā)生改變等）,，將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。

在登記實踐中,，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更,，例如抵押權(quán)人公司改制,、更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變,；抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變,，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化,、抵押范圍變化等,。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán),、用益物權(quán),、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)移,、注銷（撤銷）情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件,，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力,。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡單地理解,，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記,，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系,，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記,，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

二,、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán),，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán),，是否意味著其為后順位

優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一,。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán),，經(jīng)拍賣,、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償,，后順位的抵押權(quán)人依次受償,。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán),，遭受經(jīng)濟損失,。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,，在拍賣,、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的,，按照登記的先后順序清償；順序相同的,，按照債權(quán)比例清償,。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的,，按照債權(quán)比例清償,。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償,，而在同樣已登記的抵押權(quán)中,，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時間,。

要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記,，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，受償順序是否因此改變的問題,，首先我們要確定的是,，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位，登記時間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時間還是抵押權(quán)變更的登記時間,。

債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一,。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解，它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變,，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化,，并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時,，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的,、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時便產(chǎn)生的,，而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力,。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響，抵押權(quán)順位的登記時間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時間為準(zhǔn),。

但需注意的是,，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以,，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變,。

三、私立學(xué)校,、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記

關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍,，我國《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定,。其中,，對學(xué)校,、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定,。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中非常重要,。

首先我們對《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的這一規(guī)定要理解透徹,。筆者認(rèn)為,，要滿足這一規(guī)定需要同時具備三個條件：一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的；二是房產(chǎn)屬教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施,；三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會團體所有,。滿足了這些條件,，則符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。

所以,，公辦學(xué)校,、幼兒園、醫(yī)院,，顯然是屬于法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍,。但是隨著我國教育體制和醫(yī)療體制的改革，出現(xiàn)了越來越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院,，這種新型的教育,、醫(yī)療單位由于自身的特點經(jīng)常會出現(xiàn)融資需求，而以自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式,。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求,，登記機構(gòu)能否為其辦理抵押登記？筆者認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)從下面幾個方面來認(rèn)識,。

首先，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清民辦學(xué)校,、私立醫(yī)院的本質(zhì),。根據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》規(guī)定，國家機構(gòu)以外的社會組織或者個人,，利用非國家財政性經(jīng)費,，面向社會舉辦的學(xué)校及其他教育機構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè),，是教育事業(yè)的組成部分,。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位,。

由此可以看出，以個人,、社會組織名義開辦的學(xué)校,、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》,、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實施條例》,、《幼兒園管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立，同樣屬于公益性事業(yè),，他們所有的教育設(shè)施（例如教學(xué)樓,、實驗樓等） 是實現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣,，根據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》規(guī)定,，醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病,，為公民的健康服務(wù)為宗旨,。因此，私立醫(yī)院同樣是以社會公益為目的,。因此,，學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立，均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍,。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設(shè)施,，例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館,、工人文化宮,、敬老院等用于社會公益目的的設(shè)施。

其次,，我們還需注意的是,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 < 中華人民共和國擔(dān)保法 > 若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團體，以其教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！边@解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件：一是滿足抵押物為教育設(shè)施,、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)；二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位,、社會團體自身的債務(wù)設(shè)定抵押,。

7注銷登記

如果上家也有貸款并沒有還清,，需要先給上家還清貸款，才能進(jìn)行過戶交易,。若有上家貸款沒還清的情況,，則須在上述過戶流程第二步前完成貸款，并辦理注銷抵押登記,。

一,、步驟

①申請?zhí)崆斑€貸(如果上家還貸滿一年,，一般都可以申請?zhí)崆斑€貸;如果沒有還滿一年,，則根據(jù)上家貸款合同約定，支付違約金或者根本不能還貸)

②如果還貸滿一年,，則可以提前還貸,。

③貸款后3—5工作日內(nèi)至銀行領(lǐng)取注銷抵押登記所需的資料。

④到銀行領(lǐng)取的注銷抵押登記所需要的資料到交易中心辦理注銷抵押登記,。

二,、到銀行領(lǐng)取的資料一般為

①房地產(chǎn)其他權(quán)利證明(他證)

②注銷抵押登記的申請書

③銀行給出的委托書

④銀行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

⑤客戶已還清貸款的證明

⑥保險單正本

三、到交易中心辦理注銷抵押登記所需的資料

①銀行取出的注銷抵押登記所需要的資料

②注銷人的身份證原件以及復(fù)印件

③需要辦理注銷抵押登記手續(xù)的房屋產(chǎn)權(quán)證原件

注：盧灣區(qū),、普陀區(qū)交易中心要提供房屋產(chǎn)權(quán)證

若上家委托本公司人員替其辦理注銷抵押登記,，需要另外提供以下資料：

①上家的委托書

②受委托的本公司人員的身份證以及復(fù)印件[1]